SFRATTI

 

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Lo sfratto per morosità consente al proprietario di ottenere in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone di locazione. In base allo art. 658, primo comma, c.p.c., infatti, il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti essenziali:
– la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, non potendo essere intrapresa l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. sulla base di un mero accordo verbale di locazione;
– il mancato pagamento del canone, la cui misura decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità  del canone. Tale criterio, tuttavia, trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo, per le quali resta pertanto operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. dovendo essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore, potendo utilizzare il principio di cui all’art. 5 della l. n. 392/1978, come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità  del caso concreto (Cass. SS.UU. n. 12210/1990; n. 5902/2006).
Legittimati alla procedura di sfratto sono le parti del rapporto di locazione.
La legittimazione attiva spetta al locatore, che può coincidere con il proprietario del bene o con chiunque ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto o titolo giuridico comprendente la facoltà  di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene. Può agire anche l’erede o il legatario e il comproprietario, in mancanza di dissenso da parte degli altri comproprietari.
La legittimazione passiva spetta al conduttore e, nell’ipotesi di più conduttori sussiste litisconsorzio necessario tra gli stessi.
In merito alla competenza, l’art. 661 c.p.c. dispone che quando si intima lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata. Si tratta di una competenza funzionale e inderogabile. Dunque per gli immobili presenti a Torino sarà  competente il Tribunale di Torino.
Il primo atto del locatore, di fronte alla persistente morosità  dell’inquilino, consiste in una lettera di diffida che lo Studio legale dell’avvocato Silvio Viviani redige ed invia con raccomandata con ricevuta di ritorno o p.e.c., nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali.
Se la diffida non sortisce effetti, lo Studio legale dell’avvocato Silvio Viviani deposita telematicamente il ricorso per convalida di sfratto, nonché, come previsto dall’art. 658 c.p.c., se il cliente lo richiede, ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emetterà  decreto ingiuntivo).
All’udienza di convalida, cui partecipa lo Studio legale dell’avvocato Silvio Viviani, possono verificarsi le seguenti ipotesi:
– il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida; a questo punto, il giudice potrà  rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;
– il conduttore si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il c.d. termine di grazia, vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito (ex art. 55 l. n. 392/1978); il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali;
– il conduttore non si presenta (o si presenta e non fa opposizione); il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità  persiste, emetterà  ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.
Una volta emessa l’ordinanza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, lo Studio legale dell’avvocato Silvio Viviani, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, potrà  procedere con la monitoria di sgombero, ovvero con l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore, si recherà  personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto (usufruendo ove necessario dell’assistenza della forza pubblica), ed immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.

 

GIURISPRUDENZA RECENTE:

“In tema di convalida di sfratto, nel relativo procedimento, l’opposizione dell’intimato, ai sensi dell’art. 665 c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di uno, nuovo ed autonomo, a cognizione piena”. (Trib. Torino Sez. VIII, 19/09/2017)

 

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